| 一、注意事项
1申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2作答参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。
3仔细阅读给定的材料，然后按申论要求依次作答，答案书写在指定的位置。
二、给定资料
1据国家发改委、国家统计局调查显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨64%，涨幅比上月高10个百分点；环比上涨10%，涨幅比上月高03个百分点。
(1)新建商品住房销售价格同比上涨66%，涨幅比上月高13个百分点；环比上涨08%，涨幅比上月高01个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨20%、72%和65%，环比分别上涨07%、09%和08%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较大的主要城市包括：北海151%、深圳123%、温州109%、北京103%、蚌埠102%和南京92%等。环比涨幅较高的主要城市包括：北海50%、温州36%、湛江34%、兰州30%、长春26%、蚌埠26%、贵阳21%和南宁21%等。
(2)二手住房销售价格同比上涨68%，涨幅比上月高07个百分点；环比上涨13%，涨幅比上月高03个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:北海151%、深圳139%、蚌埠109%、北京和郑州97%、大连82%等。环比涨幅较高的主要城市包括：蚌埠46%、长沙32%、岳阳31%、遵义30%、北海28%、哈尔滨27%、沈阳26%和烟台24%等。
(3)非住宅商品房销售价格同比上涨53%，涨幅比上月高04个百分点；环比上涨09%，涨幅比上月高05个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨78%、51%和33%。
2针对目前国内一些地方房价过高的现状，在日前举行的“武汉市旧城改造与新区开发招商推介会”上，一些经济学家表示，一个城市房价过度上涨，将导致短期内失去经济活力，这对房地产业的发展也极为不利。
著名经济学家教授郎咸平说，高房价不仅在一定程度上影响了一个城市的繁荣，也表现为城市的衰退，因为高房价将导致城市发展成本的水涨船高。他举例说，某些城市的高房价已经成为其发展瓶颈。只有房价与当地居民收入相匹配，经济才能健康发展，也才有可能为房地产商创造一个中长期发展的信心。
3在国家发出多道宏观调控“金牌令”，地产市场“温度”渐渐走低的情况下，温州人仍然敢“逆水行舟”。2005年中，在温州当地一家媒体的组织下，50多位温州人组成的“上海杭州投资置业团”在上海、杭州两地考察，成交房子8套。此前一月，另一路温州“炒房团”在南京已取得不俗“业绩”——8名温州人合资数千万元拿下南京等地200套房子。此次，温州“炒房团”之所以逆势而行，就是窥见了利益链的存在——不少城市否认自己辖区内的房地产市场存有泡沫，急于表示调控已到位；有明文规定，禁止以媒体名义组织购房团到各地炒房，但媒体“炒房团”仍马不停蹄，从东到西，直炒到“天涯海角”；为了业绩考虑，一些银行想方设法打“擦边球”，视实行关于对房地产价格上涨过快城市和地区个人住房贷款最低首付款比例提高到30%的规定于不顾，支持低首付贷款；为了提升房价，房地产商实行房价“双轨制”，给房屋中介、“炒房团”低价，给普通消费者以高价……这些，不符合政府对房地产市场的调控精神，也违背了广大消费者的意愿。
4今年处于“政策落实期”，最近一个时期的调控政策有：
2007年1月9日，建设部发布《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》，变相放宽了90/70政策的要求。但仅过了一天，该意见就被废止。这充分显示了中央政府对原有调控政策加强执行的决心。
2007年1月17日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税政策早在1994年就出台了，但在执行过程中并没有完全依照《土地增值税暂行条例》执行，看似今年出台的最严厉的调控政策，实际上是对以往在征管工作上遇到的问题进行梳理和规范，还是加强对原有政策的执行。
2007年3月19日，监察部下发的《关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见》中强调，监察部将会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题，强调的依然是监督检查调控的落实情况。
2007年3月29日，建设部、国土资源部、财政部等八部委联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》。此次专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节，强调的是规范秩序。
2007年5月15日，国务院决定启动第二次全国土地调查工作，国务院副总理曾培炎强调，全面查清土地利用状况，为严格土地管理、加强和改善宏观调控提供可靠依据。全国第二次土地调查将于2007年7月1日全面启动，计划于2009年完成。这是继续加强土地管理的措施。
2007年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。人民币升值趋势不变，外资进入我国房地产市场的趋势也不会改变，此措施是遏制而不会消除外资在内地的炒房行为，是对先前限外措施的加强。
5专家认为，2007年可能实行的宏观调控将采取分区域区别对待的政策，对大户型保有环节征税、物业税可能开征等诸多政策将在一定程度上抑制房价的上涨。
在不久前结束的中央经济工作会议上，中央明确指出，2007年经济工作的主要任务之一就是要加强和改善宏观调控。这次会议强调，要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控；要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处。与此同时，会议还就建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，以及不断改善城镇低收入困难群众的住房条件等内容进行了专门部署。
问责与税收手段可能是2007年房地产调控两大看点，如果房价还继续大幅上涨，2007年中央可能将酝酿更严厉的调控措施和问责制，加强对地方政府的检查、督察或监督，追究执行不力的地方政府及有关负责人责任，以使中央各项调控政策落到实处。
6随着个人消费信贷规模的急剧扩大，我国一些大城市居民已经悄然成为高负债一族，北京家庭的家庭债务比例高达122%，已经超过了2003年美国的家庭债务比例115%。专家指出，大城市的家庭高负债主要是由高房价引起的。
金融债务比率是衡量家庭债务负担的指标，等于家庭债务余额与家庭可支配收入之比。中国社会科学院研究生院的刘建昌撰文指出，根据各地统计局公布的城镇居民人均可支配收入、城镇人口、个人消费信贷余额计算，上海家庭债务比例高达155%，北京、青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例分别达到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低，为44%。
7过去几年，各地建筑材料价格都出现了上涨的情况，装饰装修用材料的价格上涨均超过了10%。根据房地产商的一般经验，一个项目的开发成本，基础建筑材料成本就占整个建筑成本的70%左右。比如，某楼盘建筑材料成本为2500元/平方米，那么建筑材料成本就几乎接近2000元/平方米。而建材价格上涨了20%，除开建筑行为大批量采购的价格优惠大约5%，建筑成本就只能增加12%，这个幅度如果不加到房价中，变化是很大的。
建材涨价，严重影响了各地房产开发速度，其中对于中小发展商来说，受伤最深。目前很多中小楼盘的开发商和建筑商之间的合约，都是要求建筑商以一定价钱包工包料的，建材上涨幅度如此之高，如果按照原来的开发速度，建筑商的利润无疑将被大大削弱。建材价格上涨引起建筑成本上升，势必导致房价全面上升趋势。
8住房抵押贷款坏账率低，收益稳定，一直是各商业银行看好的业务。当流动性过剩，各商业银行有更大的压力寻求优质贷款业务时，住房抵押贷款业务已成为银行难觅的稀缺资源，这在客观上为购房需求提供了资金支持。央行发布的《2007年第1季度货币政策执行报告》显示，今年1季度，购房贷款增速加快且呈上升趋势。数据显示，3月末购房贷款余额241万亿元，比年初增加1424亿元，同比增长199%，增速同比加快37个百分点；其中，个人购房贷款余额240万亿元，比年初增加1471亿元，同比增长203%。
9社科院金融所专家易宪容：就目前中国房地产市场及股市所发生的情况来看，与日本及其他国家房地产市场泡沫崩溃前的情况十分相同。即银行信贷快速扩张使得银行资金高度向房地产市场聚集，从而推高了国内房价上涨、吹大了国内房地产市场的泡沫。而银行持有大量的房地产资产或是以房地产为抵押的资产，房价上涨将提高银行资产的规模，从而表面上改善了银行的资本充足率、资产质量及赢利情况。这样银行又会进一步扩大对房地产市场的信贷，由此进一步推高房地产市场的价格。如此循环往复，房地产的价格就会日益偏离实际的均衡价格，房地产市场泡沫不断加大。
10国家发改委透露，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为26％，比去年同期下降05个百分点。 |
